已办理抵押的不动产被其他法院首封,抵押权人如何实现优先受偿权?

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近期遇到不少案件,均涉及到查封的房产要执行。其中一个案子,涉及到担保物权、轮候查封、执行等几个程序。尤其有趣的是,该抵押权人起诉的时候,该房产已经被其他法院查封了,当他的案件法院A审理结束的时候,首封法院B尚未结案,于是A法院发公函给B法院,请求其将该房产的处置权移交给A法院,由其评估、拍卖,然后优先受偿。执行中涉及到的重复查封、轮候查封、优先受偿权均有涉及,请看一下分析以及依据。


《担保法》第二条规定:在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中,债权人需要以担保方式保障其债权实现的,可以依照本法规定设定担保。(当然,《物权法》出台以后,可以担保的债权范围扩大,平等主体之间因为民事活动而产生的债权,都可以用担保的方式来实现。)


于是,在担保物权中处于重要地位的抵押权开始备受重视,屡试不爽。抵押权,主要的可用来作为抵押的财产一般为不动产,债权人、债务人到房产交易中心(以上海为例)办理抵押手续。但是,债务人在与其他民事主体产生经济往来的同时,也可以再次办理不动产抵押(不超出该不动产财产价值的数额)。一个不动产上有了两个以上的抵押,在遇到法律纠纷、法院查封的时候出现了以下几个问题:



1、已经抵押的财产是否可以查封?


《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条:对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债。



2、抵押权人是否可以起诉,申请重复查封该不动产保障自己的权利?


《民事诉讼法》第一百零三条第二款:财产已被查封、冻结的,不得重复查封、冻结。由此可见,我国法院不允许重复查封。

但是,为了保障债权人(不仅是抵押权人)的利益,现行法律及司法实践允许轮候查封,并规定了轮候查封在一定条件下仍可优先受偿。2004年2月10日最高人民法院、国土资源部以及建设部等部门联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定,两个以上的人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的,房地长交易中心(以上海为例,以为外地查封分别由国土资源、房地产管理部门负责)为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后,对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记,并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实以及查封的有关情况。并在第20条规定,轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列,查封法院依法解除查封的,排列在先的轮候查封自动失效;查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的,排列在后的轮候查封自动失效;查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的,对剩余部分,排列在后的轮候查封自动转为查封。


3、谁可以申请执行?


2004年10月26日通过的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条:在执行程序中,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。即,无论是申请首封的债权人还是申请轮候查封的债权人,均可提出财产处理。但是,依据《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第九十一条:对参与被执行人财产的具体分配,应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。


4、已经抵押的财产被别的法院首封,抵押权人的优先受偿权是否受到影响?

虽然有抵押权,但是不是首封,而且执行程序又是首封法院主持进行,是否会影响到自己担保物权的优先受伤呢?《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条:拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭,拍卖所得价款,应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权,但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。


结论:如果你是不动产的抵押权人,但是你在针对债务人的多起诉讼中,不是首先采取保全措施的人,那么,请你不要着急,你可以通过诉讼的法院提起执行申请,由该院向首封法院发函,促请其采取执行措施,所得款项将首先用来偿付你的优先受偿权。

当然,你的受理法院也可以给首封法院发函,请其将首封房产交由其一并评估、拍卖,所得款项首先扣除本案的执行标的,余额划至首封法院的账户上。

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